راهکارهای فسخ قرارداد اجاره

در خصوص تخلیه ملک توسط مستاجر یا فسخ قرارداد توسط طرفین قبل از پایان موعد اجاره:

ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش‌بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ، مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد یا برعکس. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد یا اینکه در قرارداد اجاره شرط شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر را خواهد داشت.

چنانچه برای طرفین قرارداد نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید حاصل شود، اصل بر آن است که حق فسخ حاصل نشده است.

معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک یا دو ماه قبل از بر هم زدن اجاره به طرف مقابل اعلام کند در این صورت با تسویه‌حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.
اصلی‌ترین علت دعوای تخلیه

یکی از مهم‌ترین علت طرح دعوای تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره است. اگر به هر دلیلی که مالک یا مستاجر، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد و طرف دیگر آن را نپذیرد ممکن است، دعوای تخلیه مجال طرح پیدا می‌کند.

به طور مثال مالک هر زمانی که خواهان فروش ملک خود باشد مستاجر موظف به تخلیه ملک مذکور نیست یا برعکس اگر مستاجر هر زمانی که ملکی با شرایط بهتر یافت نمی‌تواند اجاره را پایان‌ یافته تلقی کند مگر اینکه مالک و مستاجر برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشند. (خیار شرط).
اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند

اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند و موجر خواهان تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد باید چه اقداماتی را انجام دهد؟

در این خصوص ماده ۴۸۵ قانون مدنی صراحتاَ بیان کرده است که اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگرچه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند، هرگاه مستاجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه می‌تواند او را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.»

بر اساس ماده 22قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مسئوول پرداخت خسارت ناشی از ممانعت در تعمیرات ملک مذکور است.
ضمانت اجرا برای موجر

در خصوص ضمانت اجرا برای موجر در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر و اقدامات قانونی که وی برای تخلیه ملک خود باید انجام ‌دهد:

در مواردی موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره‌ تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند که یکی از آن موارد بند ۹ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر است.

طبق این بند در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را نپردازد، چناچه اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.‌‌

هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب‌افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه متوقف می‌شود اما موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه تخلیه عین‌ مستأجر را درخواست کند و چناچه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.

هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند‌ حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع‌ شده نیز به موجر پرداخت می‌شود، ولی هر مستأجر فقط‌ یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند.

در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و ‌برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌ تخلیه عین مستأجر را کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر می‌تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند به طور مثال در قرارداد ذکر شود در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بیش از ۱۰ روز موجر می‌تواند اجاره را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ مورد اجاره را فسخ کنید.

لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها پیش‌بینی شده باشد باید مستاجر به موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
چند راه حل قانونی

گاهی در پایان مدت اجاره مستاجر ممانعت به تخلیه ملک می‌کند که در این خصوص قانون راه‌حل‌هایی پیش‌بینی کرده است. درخواست برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شوراهای حل اختلاف تقدیم می‌شود. شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

باید به این نکته توجه داشت که شورا دستور تخلیه صادر می‌کند نه حکم تخلیه و حکم تخلیه شامل تقاضای تخلیه پیش از اتمام مدت اجاره می‌شود از جمله اینکه مستآجر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستآجره را پیش از موعد به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها مطرح کند.

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط ماموران به مستاجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولا بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.

برچسب‌ها: تخلیه ملک استیجاری