نکته های حقوقی در خصوص روابط فی مابین موجر و مستاجر

سرقفلي

1-  سرقفلي حقي است براي مستاجر كه در صورت پيش بيني در قرارداد و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره و يا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاري پيش از اجراي قانون سال 1376 – و پيش از سال 27/9/65  -  در صورت تخليه محل اجاره از سوي موجر به مستاجر پرداخت مي شود؛

2-  در صورت تغيير شغل محل اجاره تجاري بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها موجر مي تواند تخليه محل را از مستاجر و در صورت خودداري وي از دادگاه بخواهد، بلكه در اين صورت هيچ مبلغي از سرقفلي به مستاجر متخلف پرداخت نمي شود. اما در صورت انتقال محل به ديگري بدون اجازه موجر يا توافق او، همزمان با تخليه مورد اجاره بايد نيمي از سرقفلي له مستاجر پرداخت شود؛

تخليه

1-  با پايان مدت اجاره محل مسكوني و درخواست موجر يا نماينده قانوني وي، محل اجاره در صورت رسمي بودن قرارداد اجاره از طريق اداره اجراي اسناد رسمي ظرف يك هفته و در صورت عادي بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضايي تخليه خواهد شد؛

2-   علاوه بر اين مواردي در قانون موجر و مستاجر سال 1376 و قانون مصوب 1356 – صرفاً درباره محل اجاره تجاري- پيش بيني شده است كه در صورت پيش آمد آن هر طرف يا دو طرف مي توانند قرارداد را فسخ كنند و به آن پايان دهند. تعدي و تفريط مستاجر در محل اجاره، انتقال به غير بدون اجازه مالك و عدم پرداخت اجاره بها در صورت تحقق شرايط پيش بيني شده در قانون و تحت شرايطي براي نياز شخصي موجر يا اعضاي خانواده وي امكان درخواست تخليه محل اجاره بوجود مي آيد.

اجاره بها و پول پيش

1-   به طور معمول اجاره بها يا به گفته قديمي ها كرايه همان پولي است كه بايد مستاجر در زمان هاي معين به موجر (مالك) بپردازد. ممكن است پول پيش يا هر مبلغي با هر عنوان مثل قرض الحسنه كه پرداخت مي شود در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود؛

2-     هر آنچه به عنوان تضمين، وديعه و از اين قبيل ميان طرفين توافق و مبادله شود معتبر است و بايد بر اساس آن عمل شود.

انتقال محل اجاره به ديگري

1-  چنانچه در اجاره محل تجاري يا مسكوني، مالك يا همان موجر مالكيت محل را به ديگري واگذار كند، قرارداد اجاره معتبر باقي مي ماند مگر آن كه در قرارداد ميان موجر و مستاجر توافق ديگري شده باشد. مثل اين كه توافق شده باشد كه در صورت انتقال مالكيت مورد اجاره به ديگري قرارداد توسط يكي از طرفين قابل فسخ باشد يا خود بخود پايان يابد(به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) يا با توافق موجر و مستاجر  تمام شود (به بيان حقوقدان ها اقاله شود)؛

2-  در محل اجاره تجاري، چنانچه پيش از  سال 1376 تنظيم شده باشد يا پس از سال 1376 تنظيم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغي به عنوان سرقفلي يا حق كسب،‌پيشه يا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالك) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخليه و نيمي از مبلغ مذكور به مستاجر متصرف پرداخت مي شود. همچنين چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاري را بدون حق قراردادي يا دليل قانوني تخليه كند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذكر تخليه انجام مي شود.

دعاوي موجر و مستاجر 

1-    موجر (مالك) مي تواند در صورت استفاده مستاجر مغاير با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به ديگري (در صورت ممنوعيت در قرارداد محل مسكوني و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاري)، تخريب و صدمه به محل اجاره كه قابل جلوگيري هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف در باره محل اجاره مسكوني و دادگاه عمومي حقوقي درباره محل اجاره تجاري دعوي حقوقي مطرح كند و دادخواست بدهد. موارد يادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات يا شرايط قرارداد مي تواند مستند تخليه محل اجاره يا دريافت خسارت يا محكوميت مستاجر به جلوگيري از تخلف باشد؛

2-   مستاجر هم مي تواند درمواردي مثل تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) و يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده است و همچنين در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر – براساس قانون و قرارداد – همچنين بازگرداندن وديعه، قرض الحسنه يا هر مبلغي كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود به مراجع قانوني و قضايي يادشده مراجعه و دادخواهي كند.

يادآوري مهم:

1-  طرفين مي توانند هر شرطي را كه در قانون به طور صريح ممنوع نباشد در قرارداد بنويسند و توافق كنند؛

2-  در هر قرارداد، نمايندگان قانوني از جمله وكيل، وارث يا قيم موجر يا مستاجر مي توانند آن را از سوي موكل، مورث يا صغير، سفيه و محجور امضا و تاييدكند.

برچسب‌ها: موجر ومستجر, سرقفلی وبلاگ حقوقی توحید جلایری نیا...