10 نکته حقوقی مهم و کلیدی در خصوص خرید املاک مسکونی, تجاری و ...

1)شروع تحقيقاتگرچه ممکن است که بخواهيد يک آژانس معاملات ملکي به شما در خريد يا چگونگي سرمايه گذاري کمک کند اما شما بايد به هر حال براي سرمايه گذاري پولتان با کمي تحقيق و آگاهي قبلي وارد اين بازار شويد. بديهي است که مراجعه به آژانس معاملات ملکي براي يافتن زمين مناسب، فشار غير ضروري براي خريد آن به شما وارد مي کند؛ پس مهمترين نکته اين است که بيطرفانه به آمار املاک و محله ها در چارچوب ميزان سرمايه خود نظر انداخته و بررسي هاي لازم را انجام دهيد.

2)    همه چيز را بسنجيد!کيفيت منطقه اي که شما در آن ملک يا زميني را خريداري مي کنيد، در موفقيت يا عدم موفقيت سرمايه گذاري و پيش بيني استقبال افراد و شرکت ها نسبت به اجاره يا خريد ملک شما تاثير مستقيم مي گذارد. به عنوان مثال، اگر شما در يک محله در نزديکي يکي از دانشگاه هاي کشور سرمايه گذاري کنيد، اين شانس را خواهيد داشت که پس از ساخت، واحدهاي خالي تان پر از دانشجويان و استادهايي شود که محلي زندگي شان از دانشگاه فاصله دارد. اگر زميني در جوار اين دانشگاه خريده ايد حتي مي توانيد آن را پانسيون (خوابگاه دانشجويي) کنيد يا يک زمين ورزشي براي آخر هفته هاي دانشجويان تدارک ببينيد.

3)    دور مناطق قرمز خط بکشيد!هيچکس نمي خواهد که در يک منطقه جرم خيز زندگي کند. به پليس يا به آمار دقيق جرم و جنايت ها در محله هاي مختلف شهر رجوع کنيد. سعي نکنيد از ساکنين محله مورد نظر در اين باره بپرسيد چون آنها هرگز محل زندگي خودشان را زير سوال نمي برند. بايد به سراغ آمار و نرخ خرابکاري، جرايم بسيار جدي، جرايم خرد و اتفاقات اخير جرم هايي که اخيرا در آن منطقه اتفاق افتاده است برويد. همچنين بايد درخصوص وفراواني حضور پليس در آن منطقه پرس و جو کنيد. اين را هم بدانيد که نزديکي به پاسگاه و کلانتري خود امتياز بزرگي است و به نوعي امنيت اقتصادي زمين شما را تضمين مي کند.

4)    فرصت هاي شغلي را رصد کنيدمحله هايي با فرصت هاي شغلي رو به رشد، توانايي جذب افراد بيشتري براي اجاره مسکوني و اداري دارند. اگر شما متوجه شده ايد که يک شرکت بزرگ در حال ساخت يا نقل مکان به اين منطقه است، مي توانيد مطمئن باشيد که تعداد زيادي کارگر يا کارمند هم به منطقه اضافه مي شوند و همين ممکن است باعث تغيير قيمت مسکن يا زمين شما شود.

5)     دار و ندار منطقه را از نظر بگذرانيد!بايد امتيازات محله را بررسي کنيد. مثلا اينکه محله داراي چه امکاناتي است و مهمتر اينکه چه امکاناتي را نياز دارد. اگر زمين يا ملک شما در مکاني واقع شده باشد که از نظر سطح دسترسي به اماکن تفريحي – ورزشي يا فرهنگي رتبه خوبي دريافت کند ارزش زمين يا ملک شما هم بي شک بالا خواهد رفت. حتي اگر بخواهيد دست به کار ساخت و ساز در زمين شويد شناخت امکانات در تعيين هدف ساخت و ساز به شما کمک خواهد کرد. يعني کمبودها راهي پيش روي شما براي انتخاب بهترين بهره برداري از زمين تان باز مي کند.

6)    پروانه هاي ساختمان و توسعه آينده داشتن دورنمايي درست از وضعيت گسترش شهر و تغييرات احتمالي در وضعيت راهها، خيابان ها و محله ها به شما در انتخاب زمين و ملک مناسب کمک خواهد کرد. بخش برنامه ريزي شهري شهرداري ها، اطلاعاتي درخصوص توسعه هاي جديد شهري دارند. جديدا طرح تفصيلي هم براي در اختيار گذاشتن همين اطلاعات تصويب شده است. به اين آمار و اطلاعات مراجعه کنيد؛ اگر بسياري از آپارتمان هاي جديد، پارک ها، يا مراکز خريد در منطقه شما وجود دارد يا خواهد داشت، نشانگر آن است که احتمالا منطقه داراي رشد خوبي است. با اين حال، مراقب پيشرفت هاي جدي باشيد چرا که گاهي توسعه زياد در يک منطقه مي تواند فضاي مفيد براي ساخت و ساز بيشتر را از شما بگيرد.

7)  ليست بلندبالاي خانه هاي فروشي يا اجاره اي در يک محله؛ زنگ خطر؟!اگر با يک ليست بلند بالا و غيرمعمولي از خانه هاي فروشي يا اجاره اي در يک محل روبرو شديد دو حالت وجود دارد يا اينکه يک مورد فصلي و زودگذر است و يا اينکه دايمي است و به قول معروف «اسم آن محله بد در رفته» و کسي مايل به استقرار در آنجا نيست. حتما قبل از خريد يا اجاره ملکي از اين دو حالت اطمينان حاصل نماييد.

8)   نرخ اجاره بهاي منطقه را دربياوريداز حد و اندازه اجاره بهاي منطقه اي که قرار است زمين يا ملک مسکوني در آن بخريد اطلاع حاصل نماييد؛ چون ممکن است ميزان اجاره ها در آن منطقه به قدري نباشد که ماليات ها و هزينه هاي شما جبران شود و بنابراين شما متضرر شويد. بنابراين بايد قبل از خريد زمين يا ساختمان سازي مسکوني در آن منطقه بيشتر تحقيق کنيد. شايد لازم باشد در خصوص اينکه زمين شما تبديل به مکاني غير از خانه هاي مسکوني شود با کارشناسان مشورت کنيد.

9)  با قيمت هاي روز آشنا باشيدالبته علاوه بر اينها و انتخاب مکان مناسب زمين، اگر دنبال ساخت و ساز روي زمين تان هستيد مهمترين عامل تاثيرگذار در قيمت تمام شده مسکن، مصالح ساختماني و سهم آنها در قيمت است. هر سرمايه گذاري بايد آگاه باشد که در نهايت کار، چقدر بابت مصالح بپردازد و چه مقدار از ساخت و ساز روي زمينش سود خواهد کرد. فارغ از اينکه آن ساخت و ساز داراي چه کاربري باشد (آپارتمان مسکوني، آپارتمان اداري، ورزشگاه و ...) ما در اينجا درخصوص هزينه و سودي که يک سازنده آپارتمان مسکوني متحمل مي شود نکاتي را گوشزد مي کنيم. بر اساس آخرين گزارش هاي مرکز آمار ايران از وضعيت قيمت مصالح ساختماني، قيمت نسبت به دو سال گذشته حدود 22 درصد افزايش پيدا کرده است. همچنين متوسط قيمت انواع فولاد 20 درصد، انواع سيمان 11 درصد و انواع تجهيزات گرمايشي و سرمايشي در ظرفيت هاي مختلف 45 درصد افزايش داشته است.

10)   سودهاي حاصل از سرمايه گذاري روي زمين و مسکن با جمع کردن اين قيمت ها مي توان اينگونه نتيجه گرفت که اکنون ساخت هر متر واحد مسکوني حدودا بين 550 تا 600 هزار تومان درمي آيد. به عبارت ديگر، هزينه ساخت يک آپارتمان نقلي 70 متري با استفاده از مصالح معمول ساخت و ساز، حدودا 38/5 تا 42 ميليون تومان تمام مي شود.البته بايد 20 درصد به اين مبلغ جهت هزينه تامين منابع مالي، دريافت جواز، بيمه مسئوليت ساختمان، ماليات و عوارض و ... نيز افزود که قيمت را نهايتا به 46/2 ميليون تا 50/4 ميليون تومان مي رساند. از آنجايي که حالا در يک زمين بيش از يک واحد ساخته مي شود ما فرض مي گيريم براي خريد زميني 120 متري براي ساخت 5 واحد 70 متري، هزينه اي حدود 480 تا 540 ميليون تومان پرداخت مي شود. در مجموع و با اضافه کردن قيمت ساخت هر متر مربع به اين نتيجه مي رسيم که هر متر مربع آپارتمان بين يک ميليون و 870 تا دو ميليون و 114 هزار تومان مي شود. از اين رو مي توان گفت تخمين سودي بين 630 تا 886 هزار تومان به ازاي هر متر مربع ساخت و فروش آپارتمان، برآورد درستي خواهد بود. اگر اين اعداد تخميني را در 350 متر مربع کل زيربنا در نظر بگيريم، سود کل 220 ميليون تا 310 ميليون تومان خواهد بود.

برچسب‌ها: نکات خرید زمین و آپارتمان وبلاگ حقوقی توحید جلایری نیا...